今天，如果您是一位房屋按揭貸業務的優質客戶，可能享受的是銀行申請名單上更靠前的位置。未來，您或許可從銀行拿到更低的利率，但房屋被抵押給了一家券商，而直接借錢給你的，可能是公積金中心，或者，一位買養老險的大媽。
這是一個MBS(Mort-gage-BackedSecurity住房抵押貸款支持證券)的理想模型。起源華爾街的這個金融產品，旨在增強房貸資產的流動性以增加金融機構對個人住房貸款投放能力，或許將改變未來中國住房市場的生態。
9月30日，央行、銀監會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松了對與自住需求密切相關的房貸政策，并鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。
盡管放松房貸更吸引房地產市場的眼球，但還是有許多觀察者將焦點放到MBS、長久期金融債券這類關鍵詞上。
“既是救市，也是改革。”民間獨立金融智庫IMF首席經濟學家江勛說，“我認為9·30新政中放松房貸只是解除了過去不正常的行政調控，真正核心的是對地產金融開源，尤其是鼓勵MBS。”這與9月初央行向上市開放銀行間市場一脈相承，相當于從需求和供給兩個方面給房地產開了兩扇門。
經濟觀察報(微博)獲悉，MBS業務已經在交通銀行、招商銀行等多家商業銀行內部開展調研，但尚未有推出時間表。
知情人士透露，交通銀行在今年3月份就開始進行相關業務調研，并計劃發行首單規模為70億元的RMBS(個人住房按揭貸款資產證券化)，“工作一直在推進，央行9·30發文后，可能會提速”。
中國商業銀行體系負債與資產間的流動性失衡問題正日益嚴重，而直面和運用資產證券化，比如推出MBS,被業界認為是解決該問題的良藥，MBS一方面解決了商業銀行流動性失衡問題，另一方面又給盤活房地產融資市場提供了巨大想象空間，它對于“金融資源優化配置，盤活存量”以支持實體經濟發展的作用，或許超越了金融創新產品本身。
MBS提速十萬億想象空間
知情人士透露，有望在9·30新政后發布MBS產品的銀行中，交行赫然在列。
早在今年3月，交行對內發布了一條調研通知，擬啟動的全行首單RMBS，并要求旗下各分行上報各自的資產證券化規模。
所謂RMBS，是指銀行選定部分個人住房按揭貸款設立資產包，將資產包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式發行受益證券，并以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益。
例如，有人兩年首付30萬買了一套100萬的房子，基準利率借貸30年，兩年還款本金6萬，房屋當前市值150萬。這時，銀行如果把按揭貸款64萬打包做成MBS，抵押品充足，發行利率取5%發行，這樣銀行就順利拿回所有貸款本金，騰出貸款額度，并將風險轉移到證券市場，同時每年可以獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發行費用)。
一位交行內部人士介紹，該行首單RMBS試點規模約為70億元，發行成功后，相應釋放的貸款規模原則上仍歸貸款原發放分行使用。
交行總行在當時的調研文件中提及，擬優先選擇滿足以下條件的分行開展試點：一是房貸業務管理規范，無重大違規事件或嚴重假按揭項目；二是2014年新發放房貸定價高于全行平均水平，定價趨勢向好；三是能貫徹落實總行2014年業務結構轉型要求，小微和消費貸款業務發展良好。
上述交行人士介紹，該項業務主要是由總行統籌，分行上報試點。“數據包已經來來回回傳了好幾次了，但是對貸款資產質量評估相對謹慎，再加上當時很多業務給全行新系統上線讓路，所以之前進展并不太快。”
另悉，具有很強創新能力的中信證券，接受某大行委托已完成了一單MBS業務的產品方案，但尚未公布，并在尋求更多的銀行合作。據悉海通證券、國泰君安均有參與類似業務。
一家正在積極尋求該項業務的券商固定收益部負責人說，在政策層面，一方面是央行的推進，另一方面是呼之欲出的《資產管理機構資產證券化征求意見稿》，都在加速MBS的出臺。
過去，國內商業銀行僅發行了3筆MBS，第一筆是由2005年建設銀行發起、中信信托受托發行了國內首筆MBS——建元2005-1個人住房抵押貸款證券，總規模達到30億元。此后，建行又發起了總額40億的建元2007-1個人住房抵押貸款證券。今年7月，中國郵政儲蓄銀行發起的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品(RMBS)在銀行間市場成功招標，總規模達68.14億元”。
南方基金固定收益部負責人對本報表示，該公司曾經在2005年購買過國開行和建行的資產證券化產品，“收益肯定要高于短融低于信貸，但流動性很差”。
做不起來的原因有政策不持續、市場沖動消退，最主要的是中國金融市場 不夠發達、利率尚未完全市場化導致MBS產品的二級市場交投不活躍、投資者寡。
地產的新金融時代
今時不同于往昔。
一直以來，推出MBS等資產證券化產品的政策時機和市場沖動總是不合拍。2011年上半年貨幣政策收緊的情況下，商業銀行迫于規模、資本、利潤的壓力，希望通過資產證券化出售資產，但監管部門認為時機不妥。一旦允許商業銀行嘗試信貸資產證券化，商業銀行就可以在不突破總規模的前提下，通過不斷出售貸款來不斷放款，無疑增大了央行對社會融資總量調控的難度。2012年中，整個宏觀經濟的背景和形勢都發生了變化，和上一年上半年的情形已然不同。政策時機到了，但市場沖動卻少了。但現在，政策時機和市場沖動都有了。
招商證券的報告認為，2013年底信貸資產證券化次級自留比例大幅下降將極大促進銀行開展資產證券化的熱情，當前國內約10萬億元的按揭貸款證券化前景廣闊。
新城控股高級副總裁歐陽捷說，今年一二季度，很多房企尤其是中小房企面臨著資金鏈的問題，其中最要命的倒不一定是限購，而是銀行惜貸、個貸放款周期過長，導致企業資金難以回籠。
早在今年5月，央行就要求各家商業銀行加大對自住型購房需求的貸款支持力度，但是最終雷聲大、雨點小。“雖然個貸業務風險相對較小，但在銀行頭寸緊縮的環境下，商業銀行考慮對這項利潤有限、久期過長的業務并不感冒，因此行長(央行副行長劉士余)的喊話見效甚微。”一位國有大行人士說。
興業證券首席宏觀分析師王涵在10月8日的電話會議中提及，“為什么今年以來銀行對于按揭貸款比較謹慎？核心的原因是商業銀行存款轉理財，使得負債端不穩定性越來越高，資產端對于久期相對較高的按揭貸款配置意愿降低。這種久期錯配的問題只能由資產證券化解決，具體來說是中國版的RMBS。”“這次MBS業務開展的背景，是針對全行信貸規模持續緊張，為盤活存量、騰籠換鳥，解決部分分行個貸業務積壓嚴重的問題，結合全行本年度信貸資產證券化業務計劃。”前述交行人士稱。
某四大會計事務所參與過MBS業務的人士說，MBS業務從理論上，可以給銀行帶來幾個好處，一是將個貸轉移至表外，減少負債，增加現金流；二是賺取貸款利率和MBS利率之間差價，甚至通道中介費；三是降低了過去銀行在個貸業務長期資產和短期負債的匹配難度。
“美國2001-2006年周期與中國當前相似，企業部門負債率高、銀行杠桿率高。居民端資金充裕，但限于銀行杠桿高的問題而無法通過存貸款渠道為企業改善資產負債表。所以美國選擇的路徑是通過證券化企業的資產并由居民端購買。這種路徑下，企業獲得資金，投資新產能。”王涵說。
在美國，住房抵押貸款證券化在完成利率市場化之后快速發展，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產證券化率也從7.6%上升至64%，極大促進了美國金融市場和房地產市場的發展。
在中國，到目前為止，個人房屋貸款的余額已達10萬億左右，這是MBS潛在的存量資產。
在MBS業務中充當中介機構的券商和基金，似乎都對這項創新業務表示出了濃厚的興趣。
一家正在與多家銀行洽談MBS業務的大型券商固定收益部負責人說，短期內受限于規模，作為發行人和受托人的券商可能并不能獲得太多的收益，但長期來看，利潤會可觀。另外，參與這類業務，也為未來銀證資產證券化合作積累寶貴經驗。
“據不完全統計，2014年個人房屋貸款余額達到了10萬億元左右，如果按照一半額度發行MBS，相當于市場重新獲得4~5萬億的流動性。考慮到銀行隨之對個貸業務積極性的增加，個貸規模會大幅提升。”杭州一位房地產基金老總說。
“從發行人的角度，即便收取0.1%的通道費，那就是數十億、甚至上百億的收入。”上述房地產基金老總說，關鍵是看能否找到風險要求高、收益要求低的資金。
“各大銀行都在穩步推進資產支持證券業務的發展。目前MBS主要在銀行間發行，到明年應該會呈現較大的效果，此后隨著利率市場化推進、投資者趨于多元化，有望增大整體市場規模。”中信證券一位知情人士稱。
“MBS和REITS這兩項呼吁了多年的金融業務，將改變房地產市場的資金來源。MBS的核心是，證券化后，資本將是全球化的。如果考慮到滬港通的推進，個人住房按揭貸款，將獲得極低的資金成本。獲得這些融資道后，銀行只要稍稍讓出0.5個點的利差，就可以把現在10萬億的貸款資產存量放大到20萬億甚至更多。”前述基金人士稱。
現實骨感
某大型券商固定收益部負責人告訴本報，除交行外，數家國有大行都在制定MBS試點方案，其中建行和招行均有過類似的業務嘗試，“今年7月，中國郵政儲蓄銀行發行了一款MBS，目前還有數單產品由銀行上報管理層。”
“從國外的經驗看，MBS在房地產市場扮演非常重要的角色，但是國內市場有大量短久期高收益的產品，MBS動輒10年以上的期限，和相對較低的收益率，如果沒有像兩房那樣的投資者，很難做大規模”。一位四大會計師事務所人士表示。
經濟觀察報了解，國內數家大型券商均參與到交行MBS方案的制定工作中。其中一位券商人士透露，“實際上產品雛形已經完成，但由于這類產品期限設計一般在10~15年之間，利率相對偏低，銷售前期溝通的效果尚不明顯。”
浦發銀行的報告還稱，MBS的發展不會一蹴而就：第一，目前市場短久期、高收益的替代性資產較多，在投資者風險偏好較高時，MBS資產可能缺乏吸引力；第二，在整體金融機構的負債久期下降時，長久期的MBS資產尋找資金對接難度較大；第三，過去10年是房地產的繁榮期，微觀定價中缺乏違約率、提前償還率等參數的可靠經驗估計。
興業證券王涵認為，央行要推動資產證券化來穩定房地產市場，實際上有兩條路徑：一是央行通過貸款給國開行，而由國開行來購買商業銀行的資產證券化產品，也就是中國版QE；另一種是居民端自愿購買資產證券化產品，從而銀行得以騰出放貸額度發放更多按揭貸款。
浦發銀行10月9日發布報告稱認為，MBS未來或成為中國央行定向刺激的渠道。可能的運作模式是由國家開發銀行來購買市場發行的MBS債券，并以此為抵押品，向中國央行申請PSL實現融資。“如果能金融機構自營，做成理財產品，這個前景還是相當大的，但關鍵看政策的支持力度。”上述四大人士說，“從負債規模和負債端久期、風險偏好來看，保險類資金、銀行可能是比較合適的買家。”
王涵亦認為，要提升居民端購買資產證券化產品的意愿，一方面需要銀行間利率的下降，帶動理財利率下行；另一方面貸款利率不能下降太快，因為這將直接決定資產證券化產品的收益率。
除了買家難找之外，MBS本身可借鑒的經驗尚少，使得該產品的大規模發行和交易亦存在障礙。
“由于MBS產品對資產包質量要求較高，抵押權批量變更手續較為復雜，對銀行的基層單位而言，一是貢獻出了優質的個貸資產，其二也大大增加了工作量，如果總行沒有明確將該業務與考核掛鉤，下面也沒有很強的動力。”一位國有大行上海某支行零售業務負責人說。
上述人士說，“由于一筆房屋按揭貸款的還款時間可能在1~30年之間的任何一年，一旦出現提前還款，MBS的現金流則出現不確定性。再包括產品本身的定價機制等等問題，MBS大規模發行仍然需要長時間的實踐經驗。”
